近日，市政府办公室下发《十堰市物业服务和管理办法》（以下简称《办法》），巩固和加强我市物业行业管理，规范物业服务市场行为。

《办法》共计6章49条，涉及部门职责、业主和业主大会、物业区域的划分和建设、物业服务等多个方面。《办法》带来哪些变化？对于市民来说，又有哪些亮点？近日，记者就此进行了采访。

不得强制物业代收有关费用

物业服务企业享有下列权利：

（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用。

（二）劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为。

（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

24小时值班处理突发事件

物业服务企业应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务。

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人。

（三）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作。

（四）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理。

（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修。

（六）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务。

（七）实行24小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件。

（八）听取业委会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务。

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

《办法》明确规定物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

应公示公共水电分摊费用情况

物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话。

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等。

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等。

（四）消防安全管理人、消防设施操作员、微型消防站站长、疏散引导员等信息。

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况。

（六）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配及使用情况。

（七）房屋修缮、装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项。

（八）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议，物业服务企业应当答复。

不得擅自设置营业摊点

物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：

（一）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动。

（二）擅自设置营业摊点。

（三）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或采取暴力行为。

物业交付之日前的费用由建设单位承担

前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担。物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业费。

别墅洋房物业费实行一案一审一备

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。

住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，市发改委应当会同市住房和城市更新局综合考虑物业服务成本、市场供求情况、经济社会发展要求及社会承受能力等因素，制定基准价与浮动幅度，并向社会公布。市发改委应当建立健全物业服务收费标准动态调整机制，并适时调整。

业主大会成立后的物业服务收费由业主大会决定。

别墅、高端公寓、花园洋房等住宅前期物业收费标准，实行一案一审一备制度，由市发改委会同市住房和城市更新局及物业服务行业协会统一核算后公布指导价格。

发生争议可通过3种途径解决

业主、业委会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决。不能自行协调解决的，可以向街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

可通过招投标方式选取物业公司

《办法》第32条规定，业主大会可以采用招投标方式确定物业服务企业，表决通过后由业委会与其签定物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准及调整办法、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、共用部位和共用设施设备的管理与使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

联合执法进小区将常态化开展

建立常态化联合执法进小区工作机制，建立物业服务质量考评工作机制，将物业服务和管理纳入基层社会治理体系，统筹落实季度物业服务质量考评工作，定期研究物业服务和管理工作。（记者 徐国文）